Приёмка квартиры в новостройке: что смотрят и что фиксируют

Зачем нужен акт и что он на самом деле решает

Приёмка — не формальность и не осмотр «нравится или нет». Это юридическое действие: подписывая акт приёма-передачи, вы подтверждаете, что застройщик исполнил договор. После подписания без замечаний все недостатки, которые вы найдёте потом, придётся доказывать через экспертизу и суд.

Правильная последовательность другая: сначала осмотр, потом смотровой лист с перечнем дефектов, потом устранение застройщиком, потом повторный осмотр и только затем акт. Смотровой лист — это документ, который фиксирует ваши претензии официально, и его копия с отметкой о принятии остаётся у вас.

Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок, который обычно составляет шестьдесят дней. Альтернативы — соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на самостоятельное устранение. Какой вариант выбрать, решаете вы, а не менеджер, который встречает вас на объекте.

Что взять с собой

Без инструментов приёмка превращается в прогулку. Набор недорогой и помещается в сумку, а половину предметов можно найти дома.

• Правило 2 метра — главный инструмент, проверяет стены, пол и откосы
• Лазерный уровень или пузырьковый — вертикаль стен и горизонт пола
• Рулетка 5 метров — сверить площадь и высоту с договором
• Фонарик — вентшахты, углы, места за трубами
• Зажигалка или лист бумаги — тяга в вентиляции
• Отвёртка-индикатор — есть ли напряжение на выводах
• Зарядка для телефона — проверить розетки под нагрузкой
• Стремянка — потолок, верх окон, вентиляция
• Мел или маркер — обвести каждый дефект прямо на месте
• Телефон с камерой — фотографировать всё, с датой

Отдельно — распечатка договора с приложениями. В нём указаны площадь, высота потолков и состав отделки, которые вы и проверяете. Спорить «по памяти» бесполезно.

Геометрия: стены, полы, потолки

Начинают с геометрии, потому что именно она определяет стоимость будущего ремонта. Кривая стена — это не косметика, а лишние сантиметры штукатурки на всей площади и десятки тысяч рублей сверх сметы.

Стены проверяют правилом в нескольких направлениях, включая диагональ, и уровнем по вертикали. Норматив для отклонения по вертикали — не больше 15 миллиметров на высоту этажа, для местных неровностей под правилом — до 5 миллиметров.

Пол проверяют правилом и уровнем: перепад по всей квартире не должен превышать двух сантиметров, а просветы под правилом — четырёх миллиметров. Отдельно простукивают стяжку по всей площади: глухой звук означает отслоение, и такую стяжку придётся снимать целиком.

Площадь стоит померить обязательно. Отклонение фактической площади от договорной в большую или меньшую сторону — основание для перерасчёта цены, и суммы там получаются не символические.

Окна: самый частый источник дефектов

На окна приходится больше половины замечаний в типовом смотровом листе. Проверять нужно не только стекло, но и работу фурнитуры, качество монтажного шва и геометрию рамы.

1. Открыть и закрыть каждую створку, включая режим проветривания
2. Проверить, не задевает ли створка раму — регулируется, но должно быть отмечено
3. Осмотреть стеклопакет на сколы, царапины и разгерметизацию (запотевание внутри)
4. Проверить уровнем горизонт подоконника и вертикаль рамы
5. Осмотреть монтажный шов снаружи: пена должна быть закрыта, а не голая
6. Проверить отлив: уклон от окна, крепление, отсутствие вмятин
7. Пройтись рукой по периметру закрытой створки — сквозняка быть не должно
8. Проверить наличие и работу ручек, заглушек, москитных сеток по договору

Голая монтажная пена снаружи — дефект, а не мелочь. Ультрафиолет разрушает её за один-два сезона, после чего шов начинает продувать и промокать. Это надо записывать в лист обязательно.

Вентиляция и мокрые точки

Тягу проверяют листом бумаги формата А4, приложенным к решётке: он должен удерживаться потоком. Зажигалка тоже подходит, но с ней осторожнее — в новостройках иногда бывает обратная тяга.

Проверять надо при закрытых окнах и приоткрытой входной двери — так работает естественная вентиляция. Если тяги нет, причина чаще всего в строительном мусоре в шахте, и это устраняется застройщиком.

Мокрые точки — места вывода воды и канализации. Смотрят наличие заглушек, отсутствие подтёков, состояние счётчиков и их пломб, показания на момент приёмки. Показания счётчиков переписывают в акт: иначе платить придётся за воду, израсходованную строителями.

• Счётчики воды — номера, показания, пломбы, дата поверки
• Счётчик электричества — номер и показания
• Выводы канализации — заглушки на месте, раструбы не забиты
• Вводы воды — краны закрыты, нет капель
• Радиаторы — количество и секции по проекту, краны на месте, нет подтёков
• Гидроизоляция санузла — если по договору она входит, спросить акт скрытых работ

Электрика

В квартире без отделки проверяют наличие и расположение выводов, работу щитка, маркировку автоматов. Индикаторной отвёрткой убеждаются, что напряжение есть на тех линиях, где оно должно быть.

В квартире с отделкой проверяют каждую розетку под нагрузкой — зарядкой или настольной лампой — и каждый выключатель. Заодно считают количество точек и сверяют с планом: недостающая розетка это тоже отклонение от договора.

Отдельно смотрят щиток: автоматы должны быть подписаны, УЗО или дифавтомат на линии санузла обязателен, провода закреплены без натяжения. Свободно висящие неподписанные автоматы — повод для замечания.

Отделка, если она входит в договор

Квартиры с отделкой принимают дольше и придирчивее, потому что дефектов там кратно больше. Проверяют не только сами покрытия, но и стыки, примыкания и работу всего, что открывается и закрывается.

1. Обои — стыки, пузыри, отслоения по углам и за радиаторами
2. Ламинат — щели в замках, скрип, зазор у стены под плинтусом
3. Плитка — простучать всю, бухтение недопустимо; ровность швов и уклон в санузле
4. Двери — открывание, притвор, зазоры, работа замка и ручек
5. Потолок — ровность, пятна, следы протечек по углам
6. Плинтусы — прилегание, стыки на углах, крепление
7. Сантехника — установка по уровню, отсутствие подтёков, работа смесителей

Пол простукивают целиком, а не выборочно: бухтящая плитка в двух метрах от двери обнаружится через полгода, когда доказывать что-то будет уже поздно.

Входная дверь и то, что вокруг неё

Входную дверь проверяют не менее внимательно, чем окна: заменить её потом — заметная статья расходов, а дефекты монтажа обнаруживаются не сразу.

Створка должна открываться и закрываться одним движением, без усилия и без провисания. Проверяют это в открытом на половину положении: правильно установленная дверь остаётся в том положении, в котором её оставили, а перекошенная сама доводится в одну из сторон.

Дальше смотрят притвор по всему периметру, работу обоих замков, целостность уплотнителя и состояние монтажного шва. Отдельно — глазок, ручки, наличие комплекта ключей в количестве по договору. Царапины и вмятины на полотне фиксируют обязательно: после подписания акта они станут вашими.

Скрытые дефекты и как их найти без приборов

Часть проблем не видна глазом, но выявляется простыми приёмами. Их стоит знать даже тем, кто нанял приёмщика — лишняя пара глаз не помешает.

1. Промерзание углов — приложить ладонь к наружному углу в холодный день: заметная разница температуры означает нарушение в узле
2. Протечки с крыши — на верхнем этаже осмотреть потолок по углам и вдоль наружных стен на предмет разводов
3. Продувание окон — провести влажной рукой по периметру закрытой створки
4. Уклон подоконника — уровень на подоконник: он должен иметь небольшой уклон внутрь комнаты, а не наружу
5. Пустоты в стяжке — простучать всю площадь, а не выборочно
6. Забитая канализация — заглянуть в раструбы фонариком: строительный мусор внутри встречается регулярно

Последний пункт спасает от неприятного открытия на этапе установки сантехники. Раствор, попавший в стояк, обнаруживается только когда вода перестаёт уходить, и разбираться с ним придётся уже вам.

Как правильно оформить замечания

Формулировка «плохо поклеены обои» бесполезна. Нужны место, характер дефекта и по возможности размер: «комната 2, стена справа от окна, отслоение обоев по вертикальному стыку длиной 40 см».

Каждое замечание нумеруют, каждое фотографируют так, чтобы было понятно место, и обводят маркером прямо на поверхности. Лист составляют в двух экземплярах, на вашем должна стоять подпись представителя застройщика и дата.

Если представитель отказывается принимать лист — отправляют его заказным письмом с описью вложения на юридический адрес застройщика. Квитанция и опись и есть доказательство того, что претензия предъявлена вовремя.

Стоит ли звать специалиста

Приёмщик с тепловизором и профессиональным инструментом находит то, что не видно глазом: мостики холода в стыках панелей, скрытые протечки, нарушения в узлах примыкания окон. Стоит услуга сопоставимо с одним днём работы бригады.

Экономическая логика простая: если дефект найден до подписания акта, его устраняет застройщик за свой счёт. Если после — за ваш. Одна найденная кривая стена окупает приёмщика с запасом, потому что её выравнивание стоит дороже.

Самостоятельная приёмка тоже работает, если не торопиться. Закладывайте на неё два-три часа, идите днём при естественном свете и не поддавайтесь на «у нас ещё пять квартир, давайте быстрее». Это ваш документ и ваши деньги.

После приёмки и до начала ремонта имеет смысл сразу проверить, что будет с полом: если стяжка пола принята с замечаниями, планировать чистовую отделку до её переделки нельзя.